【边城纪事】
今年三月，适逢柔佛苏丹依布拉欣59岁华诞，殿下宣布推出“柔佛民族梦想家园”(Rumah Impian Bangsa Johor)计划，提供数种不同类型的可负担房屋供柔佛民众申请购买，其中最为吸引人的是价格介于8万至10万令吉的独立式与半独立式房屋。
总计520个单位将建在新山市北部、距市中心15公里的新兴住宅花园拿督翁镇（Bandar Dato Onn）。除了只需1令吉定金外，还备有洗衣机、电视机、冰箱及吸油烟机等家电。如此大礼在19个小时内吸引了26万5000人上网登记申请购买。
尽管这项计划立意良善，却没有突破居住问题的盲点，因为有能力负担房屋贷款的人，未必是迫切需要房屋的人。
同样是在今年三月，SPM成绩放榜，一名考获6科A的学生法拉（Farah Marcella）引起关注，原来生父遗弃了法拉一家，所幸法拉母亲工作的桌球店老板愿意收留他们，让一家八口居住在店里的储藏室里，尽管环境恶劣，勉强还能有片瓦遮顶。
法拉就读学校的训导老师苏拉雅（Cikgu Suraya Abdul Rahim）在了解法拉情况后将她接到自己家里去住，用两个月的时间将一名处于辍学边缘的贫困学生提拔为优异生，得以继续学业，传为佳话。
假使法拉一家人也申请8万令吉的独立式房屋，他们能够脱颖而出成为520位幸运儿之一的机率极低，毕竟偿债能力始终是购买政府津贴房屋的重要审核条件（本文将廉价屋、各类政府组屋及可负担房屋统称为“政府津贴房屋”）。
因此除了无关痛痒、不知所谓的送一台摩哆车给法拉的母亲（
（见《当今大马》马来文版报导“Ibu Farah Marcella dapat motosikal dari Umno”） ），执政党其实可以为这样的家庭做更多的事，首要任务就是让各阶层人民无分社会地位与经济能力高低，都能有个安身立命的所在。
“居者有其屋”的迷思
马来西亚人长期浸淫在“居者有其屋”的概念，普遍都有“与其租房帮人还贷款，不如拥有自己的屋子”的想法。然而基本的民生需求不外乎衣、食、住、行四项，老百姓从来只有“住”的问题，“拥有房产”只不过是政府和房地产发展商联手强加在人民头上的枷锁。
“居者有其屋”的口号是60年代初新加坡人民行动党政府模仿国民党政府在台湾推动土地改革的口号“耕者有其田”而来。该国的政府组屋由建屋局统一规划、建设与维护，是重要的社会政策，且服务于总体国土规划的目标。同样的概念越过一道浅浅的柔佛海峡，却在公权力机关有意无意的放任下，异变为不受控制的怪兽，侵蚀蚕食珍贵的土地资源，只为发展商和炒房客的利益服务。
根据国家产业资讯中心（NAPIC）所发布的《2016年第四季住宅存量报告》，新山县共有36万7594个各式住宅单位。以平均一个家户（Household）4.5人的标准，现有住宅单位足以容纳165万人，超越新山县的人口，这还没有算上1万2000个服务式公寓（属商用产业）单位以及多楼层店屋。
但实际上这些现成住宅固然数目繁多，却未必切合愿意或已经定居在这座城市的百姓的负担能力与需求，因为发展商倾向于兴建净利率较高的高档房产，对精简与合宜适切但净利率不高的小型房屋不屑一顾。
政府津贴房屋的代价
政府规定发展商在开发新住宅花园时必须兴建一定比例的廉价屋或可负担房屋，以及近年出现的“先租后买”型政府组屋，虽能提供价格较廉宜的住宅，实际上却要居民付出其他代价来交换。
随着城市不断扩张蔓延，许多政府津贴房屋位于城市外围的新兴住宅区，而不是在需求更高、工作机会与种类更多、生活机能成熟丰富的市中心与其邻近区域。
这些新建郊区花园没有公共交通，甚至步行设施也付之阙如。于是津贴房屋本身和不得不拥有的摩哆车甚至私家车变成中低收入民众的紧箍咒，把更多的人逼成房奴和车奴，运气好或许还能一辈子替银行打工，运气不好可能一次交通意外便造成憾事，毕竟通勤时间变长，曝露在交通意外风险下的机会就越多。
政府不能只是在荒郊野外选块便宜的地段委托发展商建设一堆政府津贴房屋，然后把中低收入民众往那里一丢就了事，当作一切问题已妥善解决。
举例而言，新山金海湾一带的甘榜峇卡巴都（Kampung Bakar Batu）受大型填海屋业发展计划影响，世代靠海维生的渔民被迫离开家园，有者甚至被安置在只看得见沟渠污水的内陆组屋区里。
失去赖以为生的海洋，被迫迁的渔民几乎不可能凭借固有的技能自食其力。因此在什么地方与如何兴建政府津贴房屋，必须考虑到居民的工作与生活问题，做全盘的统筹规划。
房地产投资宛如骗局
解决房屋供需问题，除了兴建政府津贴房屋外，抑制房地产投资活动也是一帖良药。房地产投资的运作逻辑是假定房市需求会持续攀升，预期城市人口不断增长，更多的人需要买屋或租房，亦即用后来者投入的资金回报先行“卡位”的投资者。
房地产投资活动本身既没有制造实体商品，也无法推动工业升级，对社经文教可说是毫无贡献。就此面向来看，将房地产投资视为另一种庞氏骗局（Ponzi Scheme）也不为过。假如人口成长停滞，或人们不再视拥有房产为必要且房屋租金受管制的情况下，房地产投资的“金钱游戏”就会崩盘。
要遏阻房地产投资对“居住正义”的戕害，各级政府就必须检讨那些鼓励手中有闲钱的人将资金投入房地产买卖的政策。虽然过去几年国家银行为抑制房价，制定了一些诸如提高产业盈利税、设置房贷最高上限等打压房地产炒卖活动的政策，但魔鬼藏在细节里，无论国阵还是希盟执政的州属，辖下许多县市议会对于长期租不出去的产业，包括住宅、店屋、厂房等都给予门牌税回扣优惠，雪兰莪州甚至提供最高可达50%的折扣让屋主申请。
这类门牌税回扣政策美其名曰减轻人民负担，实际上产业租不出去并没有降低政府开销，上述政策反而让政府收入减少，最终等于是拿人口比例占多数、没有资产的人民所缴的税金去资助少数投资失算反被套牢的屋主，变相为后者负担持有产业的成本，迫使较贫穷的人补贴较富有的人，有违社会正义。
事实上，除了需求层面疲弱，一些屋主是因为无法用心仪的价格将产业出租或出售，宁愿放任产业空置以等待价格上扬，也不愿屈就较低的租金。许多空置产业疏于打理，破败不堪，有的甚至成为孕育社会问题的温床，危害市民安全。
年前新山市中心老城区直律街一幢老旧的废弃店屋，就因蜗居其中的瘾君子引发火灾而烧毁，邻居亦遭池鱼之殃。有鉴于此，政府不但不应给予空置产业门牌税折扣，反而应该按产业空置时间长短课以重税，并严格监督产业的状况，甚至立法赋予地方政府查封长期空置产业或强制收购的权力。
善用空置产业居住潜能
若是地方政府可以收集、调查和建立辖区内空置产业资料库，并开放让任何想要申请房屋租住者向地方政府登记心仪的地点与房屋种类，在各方面条件符合的情况下为双方配对，即可同时解决产业租不出去和公共房屋不足的问题。
除此之外，绑定租金与产业估值以遏制租金不当攀升、强制签署房屋租赁合约保障双方利益等等都是可行的房屋政策。
收集空置产业资讯、建立资料库、处理租房申请等工作固然繁琐耗时，然而一个民主、负责的政府不会也不应该在征地迫迁时理直气壮，一旦被要求承担更多责任时就推三阻四，诸多藉口。
让人民安居乐业是政府的天职，绝不能假手于他人。与其到处开荒砍树把政府津贴房屋越建越远，制造更多问题，不如整治现有成熟社区的空置产业，开发其长期被忽略的居住潜能，让“居者适其屋” 的概念取代“居者有其屋”，使得任何人都能居住在合宜适切的房屋，而不是一味要求购买自己的房子，才能从根本上解决居住问题。
王祖训，台湾中央大学电机工程系毕业，现职为软件研发工程师。自幼在钢筋水泥丛林中长大，着迷于城市里一切有形或无形的人事物。
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