WAWANCARA | Kerajaan memberi jaminan bahawa Rang Undang-Undang (RUU) Pembaharuan Semula Bandar (PSB) dirangka bagi memastikan proses pembangunan semula dengan mengutamakan manfaat dan hak maksimum pemilik sedia ada di kawasan yang terlibat sebelum mengambil kira faktor keuntungan.

Ketua Pengarah Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (PLANMalaysia) di Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), Datuk TPr Dr. Alias Rameli, berkata bagi memastikan tawaran yang diberikan kepada pemilik adalah adil, prinsip situasi menang-menang diterapkan melalui pendekatan one to one atau no less favourable.

Dengan kaedah itu, katanya, bermaksud pemilik wajib menerima unit baharu yang lebih baik berbanding unit asal mereka apabila pembangunan semula dilaksanakan.

“RUU PSB digubal berlandaskan tiga prinsip utama iaitu persetujuan pemilik, hak perlindungan pemilik asal serta penetapan tempoh pembangunan yang jelas dan teratur.

“Selaras dalam konteks undang-undang di bawah Perkara 8 Perlembagaan Persekutuan, KPKT amat menjunjung prinsip kesamarataan dan keadilan.

Dr. Alias Rameli sewaktu sesi temubual bersama Malaysiakini di Pusat Pentadbiran Kerajaan Persekutuan, Putrajaya baru-baru ini

“Jadi, RUU PSB ini disediakan untuk memberi kebaikan dan manfaat kepada semua pihak namun fokus utamanya adalah rakyat sebagai pemilik tanah. Maka tidak mungkin RUU PSB hanya memberi tumpuan kepada keuntungan yang besar kepada pihak pemaju,” katanya.

Tambah Alias, RUU PSB menyediakan tiga pilihan projek yang boleh dilaksanakan iaitu penyegaran semula bandar, penjanaan semula bandar atau pembangunan semula bandar.

RUU berkenaan, katanya, bukan sekadar melibatkan perobohan dan pembinaan semula bangunan.

Rakyat, katanya, diberikan hak untuk memilih jenis pembangunan yang sesuai dengan keperluan dan kehendak mereka.

“Akta itu juga memberi ruang pelaksanaan inisiatif pembangunan semula oleh pemilik sendiri, tertakluk kepada syarat ambang persetujuan yang perlu dipersetujui oleh semua pemilik atau pemunya di kawasan yang terlibat,” katanya.

Ekspedisi Pembaharuan Semula Bandar (PSB) di Razak Mansion dan Residensi Kerinchi

Menurut Alias, KPKT berpendirian tegas dalam menggubal RUU PSB agar tidak mengatasi atau bercanggah dengan mana-mana undang-undang sedia ada khususnya Perlembagaan Persekutuan serta akta lain berkaitan dengan perlindungan hak dan kepentingan golongan pemilik seperti warga emas dan kumpulan berpendapatan rendah (B40).

Beliau menjelaskan, dalam proses penggubalan RUU PSB, kementerian turut menjalankan kajian terperinci terhadap mekanisme bantuan kewangan, khususnya bagi membantu meringankan beban kos penyelenggaraan yang ditanggung golongan B40.

“Inisiatif ini dilaksanakan menerusi pendekatan soft landing dalam tempoh tertentu, bagi memastikan proses peralihan tidak menjejaskan kesejahteraan kumpulan tersebut.

“Selain itu, kerajaan negeri juga menetapkan dasar khusus bagi penyediaan rumah mampu milik di setiap negeri untuk memastikan golongan berpendapatan rendah termasuk B40 mempunyai akses kepada pemilikan rumah,” katanya.

Pada masa sama, Alias menolak dakwaan kononnya RUU PSB merupakan strategi halus kerajaan untuk mengusir penduduk berpendapatan rendah dari kawasan bandar, atau agenda gentrifikasi terselindung.

Menteri Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan Nga Kor Ming turun padang untuk ekspedisi PSB

Beliau menegaskan jaminan yang diperuntukkan di bawah Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan berkenaan hak terhadap harta telah diterjemahkan dalam RUU PSB, dengan penekanan hak dan kepentingan pemilik serta pemunya harta akan sentiasa dilindungi melalui kerangka perundangan sedia ada.

Menurutnya, ia termasuk menjamin hak istimewa Melayu, Sabah dan Sarawak sebagaimana yang dijunjung dalam fasal 153 Perlembagaan Persekutuan.

“Kenyataan tersebut adalah tidak berasas. Akta itu menjamin perlindungan kepada semua pemilik dan pemunya harta tanpa mengira latar belakang kaum atau tahap pendapatan.

“Penduduk asal yang mempunyai hak sah di sisi undang-undang akan dikekalkan di lokasi berkenaan,” katanya.

Tambah beliau, antara langkah mitigasi yang dilaksanakan adalah dengan memperuntukkan satu bahagian khusus dalam draf RUU PSB bagi menjamin hak dan kepentingan pemilik serta pemunya yang terlibat dalam proses pembangunan semula bandar.

Nga menunjukkan sebahagian kabel elektrik yang berselirat di kawasan kediaman tersebut

Berhubung ambang persetujuan dalam konteks RUU PSB, Alias menjelaskan, konsep itu berbeza daripada unanimous resolution atau persetujuan ketetapan sebulat suara (100 peratus) seperti yang diperuntukkan di bawah Akta Hak Milik Strata 1985 (Akta 318).

Menurut beliau, peratusan ambang persetujuan dalam RUU PSB merujuk kepada peratusan awal penyertaan yang diperlukan bagi memperoleh persetujuan pemilik pada peringkat permulaan, khusus untuk memulakan proses dan pelaksanaan projek pembaharuan semula bandar.

“Persetujuan 100 peratus seperti yang diperuntukkan di bawah Seksyen 57 Akta 318 bagi tujuan penamatan skim strata masih kekal sah selagi akta tersebut tidak dipinda.

“Proses itu hanya diguna pakai pada peringkat akhir pembangunan berstrata sebelum fasa seterusnya dapat dilaksanakan,” katanya.

Menurut beliau lagi, dalam konteks RUU PSB, sekiranya persetujuan 100 peratus tidak dapat diperoleh, proses pembangunan masih boleh diteruskan melalui beberapa kaedah perolehan, iaitu:

(i) Urus niaga pembelian antara pemaju dan pemilik;

(ii) Pengambilan tanah atau petak strata secara paksa (diperuntukkan di bawah Akta Pengambilan Balik Tanah 1960) dengan nilai pampasan secara asasnya tidak kurang daripada penilaian oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH); dan

(iii) Berlakunya perintah mahkamah.

Sebahagian penduduk yang bersetuju pembaharuan semula bandar dilaksanakan bagi membangunkan semula sebuah bangunan yang usang dan daif

“Namun perlu diingatkan bahawa kaedah-kaedah perolehan itu hanyalah peringkat terakhir yang akan diambil setelah rundingan dibuat dan Jawatankuasa Mediasi yang disediakan tidak dapat menyelesaikan perundingan,” katanya.

Menurut Alias, sekiranya terdapat penduduk tidak bersetuju dengan pelaksanaan pembangunan semula di bawah PSB, mereka mempunyai akses kepada saluran undang-undang yang bebas dan berkesan untuk mencabar sebarang keputusan yang dibuat.

Beliau berkata, setiap pemilik atau pemunya harta memiliki hak untuk menyatakan penolakan terhadap cadangan pembangunan tanpa sebarang unsur paksaan daripada pihak kerajaan.

Tambah beliau, sebarang pembangunan semula akan dimulakan melalui proses rundingan dan kerajaan akan terlebih dahulu mendapatkan peratusan ambang persetujuan daripada pemilik dan pemunya di kawasan yang terlibat.

“Keputusan yang diperoleh dari ambang persetujuan untuk memulakan pembangunan PSB bukan keputusan muktamad,” katanya.